１　土地と建物は別個の財産

一般的に、建売住宅などは、土地や建物の値段が分かれて表記されることはなく、土地と建物セットで何円という形で販売されています。
そのため、相続税申告においても、土地と建物をセットで計算すると考えている方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、相続税申告においては、土地と建物は、別個の財産と考えられているため、別々に評価することになります。

２　建物の評価は複雑

相続税申告では、建物の金額を確定させなければなりません。
基本的には、固定資産税評価額が、建物の評価額とされます。
固定資産税評価額とは、固定資産課税台帳というものに記載された評価額を指します。
不動産を所有していると、毎年４月～６月くらいに、役所から納税通知書が送られてくると思いますが、この納税通知書に、固定資産税評価額が記載されています。
しかし、いつでも固定資産税評価額がそのまま採用されるわけではなく、ケースごとに、いろいろな決まりがあります。

３　一軒家を人に貸していた場合

亡くなった方が、一軒家を所有し、その一軒家を第三者に貸していた場合、「固定資産税評価額×（１-借家権割合）」という計算式で出た数字が、建物の評価額になります。
借家権割合は、３０％です。

４　マンションを貸している場合

亡くなった方が、マンションを所有し、人に貸していた場合、評価額は固定資産税評価額がそのまま採用されるわけではありません。
人に貸していることで、自由にそのマンションを使えないということになるため、評価額を下げることができます。
具体的には、「固定資産税評価額×（１-借家権割合×賃貸割合）」という計算によって、評価額が決まります。
借家権割合は、３０％と定められており、賃貸割合は、貸している部屋の床面積の割合を指します。
たとえば、床面積全体が５００平方メートルで、１００平方メートル分については空き家になっている場合、賃貸割合は４００平方メートル÷５００平方メートルとなります。

（文責：税理士　大澤耕平）