はじめに

相続税対策で、「借金してアパートを建築すれば相続税が安くなる」と信じている人がいます。
確かに、相続税の計算は正味財産（プラスの財産から借入金などのマイナスの財産を控除する）に課税されますので、借入金があれば正味財産は少なく計算され、相続税の負担は軽減されます。
しかし、本当に借入をしたことによって相続税が軽減されることになるのでしょうか。

賃貸アパートの建築による相続税軽減効果とは

賃貸アパートの建築による相続税軽減効果とは、借入からではなく賃貸アパートの建築価格と相続税評価額の差をから生じるのです。
自己資金で建築しても借入金で建築しても相続税の軽減効果は変わらないのです。

例：賃貸アパートを建築した場合

1億円の預金をもとに賃貸アパートを建築したとしましょう。
この場合、1億円の資産が減って建物という1億円の資産が増えることになります。
そこには正味財産の増減はありません。
1億円の借入をして建築した場合も同額の資産と負債が生じるだけで正味財産の増減はありません。
ではなぜ税額軽減となるかというと、時価1億円の賃貸アパートの相続税評価額は4,000万円程度になるからなのです。
建物は時価の6割程度で評価され、賃貸物件ということでさらに3割が減じられます。
具体的には次のとおりです。時価1億円⇒固定資産税評価額6,000万円×1.0倍＝相続税評価額6,000万円、6,000万円×（1-0.3借家権割合）＝賃貸アパートの相続税評価額4,200万円。

上記のように、賃貸物件を建築した場合は、時価と相続税評価額の差が相続税額の軽減を生み出すのであって借入金で軽減されるのではないのです。

おわりに

一般的には借入をして賃貸アパートの建築をしますが、相続人はその借入金の返済義務も承継することになり、金利の変動や入居者の減少等によっては返済に苦労することもあります。
相続税を安くすることのみにとらわれずに、子の世代に負担を負わせないためにも資産と負債のバランスにも配慮が必要です。

（文責：司法書士 押田吉真 ）