相続の悩み 真面目に解決！相続太郎

みなさん、日本には所有者が不明な土地がどのくらいあるかご存じでしょうか。
なんと、九州の面積よりも大きいと言われています。

また、一緒に共有している人の行方が分からなくなったりした場合に、これまでは売却等できずにその状態のまま放置してしまうケースも多くありました。
そんな状況を改善するために、令和5年4月1日より民法が改正されました。

不動産共有の基本ルール（おさらい）

まず、不動産の共有に関する基本的なルールを整理しておきましょう。

• 保存行為：各共有者は、共有物の保存行為（簡単な維持・現状を保つ行為）を他の共有者の同意なしで単独で行うことができます。
• 管理に関する事項：共有状態の土地や建物については、原則として共有者の持分価格の過半数で決められます。これは管理全般（修繕・賃貸借の契約など）に適用されます。

令和5年施行の改正制度について

ここからは、令和5年より改正された制度について軽く紹介していきます。
※各制度についての深掘りは次回にさせていただきます。

1. 共有者の一部が所在不明（不在・音信不通）の場合の救済制度

共有者の中に所在不明者がいる場合には、通常の合意形成が困難になるため、裁判所の判断で特定の共有者を除いた過半数の意思決定が可能になりました。

つまり、通常は全員合意が必要な変更も、裁判所の決定により「実際に管理に関わる人だけで決められる」ことになりました。

2. 所有者不明／管理困難な土地・建物に対する「管理命令制度」

所有者不明や管理不全の土地・建物に対して、新しく以下の制度が設けられています。

① 所有者不明土地・建物管理制度（民法改正）

民法の改正により、所有者が不明・所在不明で管理や処分が進まない不動産について、裁判所が個別の不動産単位で管理人を選任できる制度が設けられました。

• 管理人（弁護士や司法書士など）を裁判所が選任
• 管理だけでなく処分（売却等）も可能な場合あり

この制度によって、放置されていた共有不動産も利活用ができるようになっています。

② 管理不全土地管理制度

所有者が明確に分かっている場合でも、管理が不適切（荒廃・近隣に危険など）な場合には、裁判所が管理命令・管理人選任が可能となる制度もあります。

3. 共有関係の「分割・解消」についての改正

「共有状態を完全に解消したいとき（売却や一部共有者の持分取得）に所在不明共有者の持分を取得する制度」や「不動産全体を第三者へ売却する制度」も設けられました。
裁判所の手続が必要ですが、実質的に共有関係を解消しやすくなっています。

実務での相談例と対応

最後に、実際に実務でよくある相談例と、それに対する改正後の対応をご紹介いたします。

• 遠方の親戚と共有で管理が進まない
  → 裁判所の判断で意思決定を可能に
• 連絡の取れない共有者がいて売却が進まない
  → 裁判所で管理人選任・共有関係の解消手続を
• 空き家で放置・近隣に危険
  → 管理不全土地管理命令の申立を

以上、令和5年に改正された制度の概要を軽く紹介させていただきました。
次回は「所有者不明土地・建物管理制度」について詳しく見ていこうと思います。