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空き家特例とは？相続した実家を売却する際の税制優遇

みなさん、「空き家特例」という言葉を聞いたことはありますでしょうか。

親から相続で取得した古い建物は、そのままでは売りにくく空き家になりがちです。この現状を解消するため、一定条件を満たす相続した空き家を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる制度が「空き家特例」です。

適用できる人・物件の基本要件

まず、相続または遺贈によって空き家を取得したことが必要になります。生前贈与は対象外となりますので、注意が必要です。

次に、被相続人が「一人で住んでいた」家である必要があります。単身居住が条件となり、同居人がいると原則制度を利用できなくなります。

• 例外：老人ホーム入所、入所前に一人暮らし、入所後も家を賃貸していない場合には制度を利用できる場合もあります。

また、昭和56年5月31日以前に建てられた旧耐震基準の住宅である必要があります。登記簿の「建築年月日」を見ていただくと、お分かりになるかと思います。

最後に、相続後に売却まで空き家を使用していないことが必要になります。「賃貸」「事業利用」「相続人が居住」している場合には、特例利用が不可能になります。（※一時的な荷物保管や管理のための出入りは使用には当たりません）

売却時の主な方法と要件

空き家特例で最も重要とされる売却時の要件もご紹介いたします。

1. 更地にして売却する方法

相続後に建物を解体し、「更地」で売却する方法です。この方法が実務では最も利用されています。建物の解体時期は、売却前でも売買契約後でも可能です。解体に要した費用は「譲渡費用」として経費に算入できます。

2. 耐震リフォームをして売却する方法

家を残したまま売却する場合、耐震基準に適合させて売却する必要があります。これには「耐震基準適合証明書」が必要です。ただし、耐震工事の費用が高額になるケースが多く、実務での利用は少数となっています。

期限・上限額と譲渡所得の計算例

相続した空き家を売却するタイミングには期限があります。原則として、相続開始から3年後の12月31日までとされています。売買契約日ではなく、引渡し日（所有権移転日）が基準となるため注意してください。

また、譲渡価額の上限も設けられており、売却価格が1億円以下の物件である必要があります。複数人で相続をした場合も、全体の価格で判定されます。

控除額と計算式

譲渡所得から最大3,000万円まで控除されます。共有相続の場合には、持分に応じて按分した額（最大3,000万円）が控除限度となります。

■ 具体的事案のシミュレーション
（売却価格：5,000万円、取得費：1,000万円、解体費・仲介手数料：500万円の場合）

• 特例なし：5,000万円 −（1,000万円 ＋ 500万円）＝ 3,500万円が課税対象
• 特例あり：3,500万円 − 3,000万円 ＝ 500万円まで課税対象が減額

手続きに必要な書類

実際に手続きで必要な主な書類は以下の通りです。

• 確定申告書
• 譲渡所得の内訳書
• 売買契約書の写し
• 登記事項証明書
• 被相続人居住用家屋等確認書（市区町村で取得可）
• 解体証明書（更地売却の場合のみ）
• 耐震基準適合証明書（耐震売却の場合のみ）

【注意点】
「被相続人居住用家屋等確認書」が取得できずに特例の適用を受けられないケースが非常に多いため、事前に十分確認してください。

まとめ：適用を受けられなくなるNG例

以下のようなケースがひとつでも該当すると、空き家特例の適用が受けられなくなります。

• 相続後に一時的にでも賃貸に出してしまった
• 売却期限を1日でも過ぎてしまった
• 建築年月日を勘違いしていた（新耐震基準だった）
• 老人ホーム入所の証明が不足している
• 解体したが、必要な書類が残っていない
• 確定申告を忘れた

空き家を相続され、今後不動産の売却をお考えの方は、この「空き家特例」を賢く利用してみてはいかがでしょうか。