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小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）について

小規模宅地等の特例の特定居住用宅地等とは？ “数千万円”の税金が軽減されることも

相続税の特例の中でも、多くの方が適用し、効果が大きい制度の一つが「小規模宅地等の特例」です。これは、被相続人が住んでいた土地や事業用地について、一定の条件を満たす相続人が引き継ぐ場合に、その土地の相続税評価額を最大80％減額できる制度です。

特に「特定居住用宅地等」（被相続人の自宅に該当する土地）は適用できるケースが多く、330㎡まで80％減額の評価額がされます。
たとえば、評価額が1億円の自宅土地でも、この特例を使えば課税対象額は2,000万円に抑えられます。相続税率は最大55％にもなるため、ケースによっては数千万円単位で相続税が軽減されます。

【重要】
ただし、当然ながらこの特例にはいくつかの「条件」があります。特に注意が必要なのが、相続開始の直前にどういう状態であったか（居住状況など）と、申告期限までにどうしていたか（住み続けているかどうか）という2つの時点の要件です。

次章では、まず「相続開始直前の要件」について詳しく見ていきましょう。

相続開始直前の要件 老人ホーム入所でも適用できる

特定居住用宅等の適用を受けるためには、相続開始直前（亡くなる直前）の時点で、被相続人の「居住の用に供されていた土地」が対象となります。

例外として、被相続人が老人ホームに入所していた場合でも、老人ホームに入所する前に「居住の用に供されていた土地」については適用を受けることができます。

【注意書き】
ただし、老人ホームに入所して自宅が空いているので他人に貸したり、老人ホーム入所前には同居していなかった家族が住んだりすると、適用が受けられなくなるので注意が必要です。

老人ホーム入居後も自宅を維持することで、将来の相続時にこの特例が適用できれば、維持費をかけても結果的には節税効果の方が大きくなる場合もあります。
これ以外にも、被相続人の生計一親族の居住の用に供されていた土地なども対象になります。

この「相続直前の状態」がクリアされているかどうかが、最初のハードルとなります。

申告期限までの要件 住み続けることが大前提（ただし例外あり）

相続税の申告期限までに満たす必要のある要件もあります。相続税の申告期限は原則として「相続開始を知った日の翌日から10か月以内」とされています。

この要件については、その土地を取得する親族により異なります。その区分については『配偶者』『被相続人と同居していた親族（同居親族）』『被相続人と別居していた親族（別居親族）』の3つになります。

• 配偶者が取得した場合
  • 申告期限までの要件なし
• 同居親族が取得した場合
  • 申告期限まで所有し、そのまま住み続けていること
• 別居親族が取得した場合（いわゆる家なき子特例など）
  • 申告期限まで所有していること
  • 配偶者や同居親族で法定相続人がいないこと
  • 相続開始前3年以内にその別居親族や身内などが所有している持ち家に住んでないこと
  • 相続開始の直前に住んでいた家を過去所有していたことがないこと

まとめ ─「適用忘れは命取り」慎重な判断を

小規模宅地等の特例は、相続税額を大きく圧縮できる制度ですが、その一方で「適用し忘れ」には要注意です。この特例は選択制であり、「適用を希望する」と意思表示（＝申告）がなければ、自動的に適用されません。

しかも、相続税の申告書を提出した後に「あ、特例の適用を忘れていた」と気づいても、原則として修正できません。なぜなら、修正申告が認められるのは「申告内容が誤っていた場合」であり、「選択しなかっただけ」の申告書は“間違ってはいない”と判断されてしまうからです。

また、今回取り上げた要件以外にも、たとえば遺産分割ができていない状況では特例が使えないことや、二世帯住宅の場合などの要件の判断は複雑になります。

【事例に見るリスク】
「本来は適用できたはずなのに、相続前の行動によって要件を満たせなくなってしまった」というケースは少なくありません。例えば、母が老人ホームに入居したので自宅が空いていてもったいないと他人に貸した場合などです。貸付によるわずかな賃料収入よりも、特例適用による相続税の軽減額の方が圧倒的に大きかったという結果になりかねません。

ほんの少しの注意で回避できたにもかかわらず、数千万円の相続税が増えてしまいます。
だからこそ、相続が起こる前の段階で、自宅の利用状況や家族の持ち家状況などを把握し、将来の相続で特例が受けられそうかどうかを確認しておくことが非常に大切です。