相続の悩み 真面目に解決！相続太郎

小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）について

小規模宅地等の特例の貸付事業用宅地等とは？ “数千万円”の税金が軽減されることも

相続税の特例の中でも、多くの方が適用し、効果が大きい制度の一つが「小規模宅地等の特例」です。これは、被相続人が住んでいた土地や事業用地について、一定の条件を満たす相続人が引き継ぐ場合に、その土地の相続税評価額を最大80％減額できる制度です。

この特例には複数の区分がありますが、今回は貸し付けられていた土地が対象となる「特定貸付用宅地等」について解説します。

貸付事業用宅地等に該当すれば、土地の評価額が200㎡を限度に50％減額されます。たとえば、評価額が1億円の土地でも、この特例を使えば課税対象額は5,000万円に抑えられます。相続税率は最大55％にもなるため、ケースによっては数千万円単位で相続税が軽減されます。

【重要】
ただし、この特例の適用にはいくつかの重要な要件があり、注意が必要です。特に注意が必要なのが、相続開始の直前にどういう状態であったか（貸付状況など）と、申告期限までにどうしていたか（貸付を続けているかどうか）という2つの時点の要件です。

次章では、まず「相続開始直前の要件」について詳しく見ていきましょう。

相続開始直前の要件

「貸付事業用宅地等」として小規模宅地等の特例を適用するためには、その土地が貸付けられてる必要があります。土地を直接貸している場合でも土地の上にある建物も所有しその建物を貸している場合でも大丈夫です。

ただし、いくつかの重要な制限や注意点があります。

• 建物や構築物の敷地であること：例えば、更地のまま貸している駐車場などは適用が受けられなくなるので注意が必要です。
• 有償での貸付（事業実態）が必要：親族や知人に無償や著しく低額で貸していたような場合（使用貸借）も、貸付事業とはみなされず、特例の対象外となります。
• 「3年縛り」の規制：相続開始前3年以内に新たに貸付けられた土地については、3年を超えて一定以上の規模の貸付事業を行っている人でない限り適用が受けられません。そのため、相続開始の少し前に購入した賃賃物件については適用が受けられないことがあります。

この「相続直前の状態」がクリアされているかどうかが、最初のハードルとなります。

申告期限までの要件 相続人がその土地を継続して貸付けていること

相続税の申告期限（原則として相続開始を知った日の翌日から10か月以内）までに満たす必要のある要件もあります。具体的には、次の3つの条件をすべて満たす必要があります。

• 被相続人の貸付事業を申告期限までに引き継いでいること
• 相続人が、その宅地を申告期限まで所有していること
• 相続人が、その宅地で申告期限まで貸付事業を行っていること

限度面積の考え方 複数の土地がある場合の適用について

小規模宅地等には、「貸付事業用宅地等」のほか、「特定居住用宅地等」「特定事業用宅地等」「特定同族会社事業用宅地等」があり、それぞれ限度面積や減額割合が異なります。

また、複数の土地について特例を併用する場合、以下のルールが設けられています。

【貸付事業用宅地等が含まれない場合】
事業用（特定事業用・特定同族会社事業用）は合わせて400㎡まで、居住用（特定居住用）は330㎡まで、それぞれ適用可能です。つまり、特定事業用宅地等で400㎡適用し、特定居住用宅地等で330㎡まで適用すると、最大730㎡まで適用が可能になります。

【貸付事業用宅地等を含む場合】
下記の算式で計算された合計が200㎡以下である必要があります。

（事業用面積 × 200/400） ＋ （居住用面積 × 200/330） ＋ 貸付用面積 ≦ 200㎡

例えば、特定居住用宅地等で330㎡をフルに適用した場合には、貸付事業用宅地等は適用を受けることができません。一方で、特定居住用宅地等で165㎡適用した場合であれば、貸付事業用宅地等は100㎡まで適用を受けることができます。

すべての土地について適用を受けようとすると限度面積を超えてしまう場合には、適用を受ける土地を選択する必要があります。減額割合や適用を受ける土地の評価額（1㎡当たり）などから、優先的に受ける土地を検討する必要があります。

まとめ 「限度面積を活かすなら“賃貸不動産の購入”も選択肢に」

小規模宅地等の特例は、相続税の評価額を大きく引き下げる有効な制度のひとつです。不動産が自宅のみで330㎡の枠を使い切っていない方は、賃貸物件を購入することで小規模宅地等の特例を最大限活用することができます。

【注意書き：実務上の留意点】
・相続開始前3年以内に取得した物件については、一定の規模を超えなければ適用が受けられないため、早めの準備が重要です。
・小規模宅地等の特例は選択制であり、申告書に適用を受ける旨を記載する必要があります。適用を受けない申告書を一度提出してしまうと、原則として適用を受けなおすことができないため注意が必要です。
・この特例のことを知らず、相続発生後すぐに賃貸物件を売却してしまうケースがよくあります。ほんの少しの注意で回避できたにもかかわらず、数千万円の相続税が増えてしまいます。

制度を正しく理解し、少し早めに準備しておくだけで、相続税の負担に大きな差が生まれます。