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住所変更登記が義務化【2026年4月施行】されました。

【2026年4月施行】不動産の住所変更登記が義務化されます

「そういえば、引っ越したけど不動産の登記住所は昔のままだ…」
このように、心当たりがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。

これまで任意だった不動産の住所変更登記が、2026年（令和8年）4月1日から義務化されることになりました。これは、不動産をお持ちのすべての方に関わる、とても大切な法改正です。

この改正により、不動産の所有者は、住所や氏名に変更があった日から原則2年以内に登記申請をしなければなりません。もし、正当な理由なくこの義務を怠ってしまうと、5万円以下の過料（罰則）が科される可能性があります。

【重要】過去の引っ越しも対象になります
「過去の引っ越しはどうなるの？」とご心配の方もいらっしゃるかと思いますが、今回の義務化は、法律が施行される前（2026年4月1日より前）の住所変更も対象となりますので、注意が必要です。

この記事では、なぜ住所変更登記が義務化されるのか、具体的な手続きや罰則、精度、そして手続きの負担を軽くする新制度まで、専門家が分かりやすく解説していきます。ご自身の状況と照らし合わせながら、ぜひ最後までお読みください。

なぜ今、住所変更登記が義務化されるのか？

これまで任意だった手続きが、なぜ法律で義務付けられることになったのでしょうか。その背景には、社会問題となっている「所有者不明土地問題」があります。

所有者不明土地とは、登記簿を見ても所有者が誰なのか、どこにいるのかすぐに分からない土地のことです。住所変更登記がされないまま長い年月が経つと、登記簿上の住所と現在の住所が一致しなくなり、所有者に連絡が取れなくなってしまいます。さらに相続が重なると、事態はより深刻になります。

所有者と連絡が取れない土地は、公共事業を進める際の用地買収が難航したり、災害が起きたときの復興の妨げになったり、近隣の不動産取引が滞ったりと、社会経済活動の大きな足かせとなっていました。

この問題を解決するための一環として、まずは不動産の所有者を正確に把握することを目的に、住所変更登記が義務化されることになったのです。

住所変更登記義務化の3つのポイント

今回の法改正で、私たちが押さえておくべき重要なポイントは3つあります。ご自身の状況に合わせて、いつまでに何をすべきかを確認しましょう。

ポイント1：変更日から2年以内の申請が必須に

住所や氏名に変更があった場合、その変更があった日から2年以内に登記を申請する必要があります。

• 2026年4月1日以降に変更があった場合：変更日から2年以内に申請が必要です。
• 2026年4月1日より前に変更があった場合：施行日である2026年4月1日から2年以内、つまり2028年3月31日までに申請が必要です。

過去に引っ越しをされて手続きがまだの方は、2028年3月31日という期限を忘れないようにしましょう。

ポイント2：放置すると5万円以下の過料（罰則）の対象に

期限内に登記申請をしなかった場合、「正当な理由」がない限り、5万円以下の過料という行政上の罰則が科される可能性があります。

ただし、期限を1日でも過ぎたら即座に過料が科される、というわけではありません。まずは法務局の登記官から申請をするよう「催告」があり、その催告にも応じなかった場合に、過料の対象となる流れが想定されています。

また、重い病気で手続きができない、経済的に困窮しているといったケースでは、申請できなくても「正当な理由」があると認められ、過料が免除されることもあります。過度に心配する必要はありませんが、義務であることには変わりありませんので、早めの対応が大切です。

ポイント3：氏名変更（結婚・離婚など）も義務化の対象

今回の義務化は、住所の変更だけではありません。結婚や離婚、養子縁組などで氏名（姓）が変わった場合も対象となります。

氏名変更があった場合も、住所変更と同様に、変更日から2年以内に登記申請が必要です。もし、住所と氏名の両方が変わった場合は、1回の申請でまとめて手続きすることができますのでご安心ください。

【注意書き：費用について】
手続きの際には、住民票や戸籍の附票の取得費用（1通300円程度）、郵送費などがかかります。

手続きの負担を軽減！「スマート変更登記」とは？

「毎回引っ越すたびに申請するのは面倒…」と感じる方も多いでしょう。そこで、国民の負担を軽減するために新設されるのが「スマート変更登記（職権登記）」という制度です。

これは、一度法務局に申し出ておけば、その後引っ越しなどで住民票の住所を変更した際に、法務局（登記官）が住基ネットの情報等を確認した上で、職権で住所等の変更登記を行うという仕組みです。

この制度を利用すれば、将来の住所変更のたびに申請する手間が省け、申請忘れを防ぐことができます。DV被害者支援措置を受けている方など、一部利用できないケースもありますが、多くの方にとって便利な制度といえるでしょう。