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配偶者居住権は「使うべき人」と「使ってはいけない人」がはっきり分かれる制度。節税効果と落とし穴を専門家が解説

2020年4月にスタートした配偶者居住権。「残された配偶者が自宅に住み続けられる権利」として知られるようになりましたが、実務での評価は少し複雑です。

というのも、この制度はハマるケースには絶大な効果を発揮する一方、安易に使うと配偶者の老後を縛る足かせにもなりうる、向き不向きの激しい制度だからです。この記事では、仕組みの要点を押さえたうえで、「使うべきケース」と「使ってはいけないケース」を具体的に整理します。

配偶者居住権とは：自宅を「住む権利」と「所有権」に分ける

配偶者居住権とは、亡くなった方の自宅に住んでいた配偶者が、原則として亡くなるまで（終身）、無償でその建物に住み続けられる権利です。遺産分割協議のほか、遺言（遺贈）や死因贈与によって取得させることができます。

制度のキモは、自宅の価値を「配偶者居住権（住む権利）」と「負担付き所有権（住む権利という負担のついた所有権）」の2つに分解できる点にあります。配偶者は住む権利だけを取得し、所有権そのものは子などが取得する、という分け方が可能になるのです。

居住権の評価額は、建物の残存耐用年数や配偶者の平均余命などをもとに計算され、おおまかにいえば配偶者が高齢であるほど居住権の評価は小さく（残りの居住期間が短いため）、若いほど大きくなります。

メリット①：自宅に住み続けながら、生活資金も確保できる

制度創設の本来の目的はこれです。具体例で見てみましょう。

【例】遺産：自宅3,000万円＋預金3,000万円（計6,000万円）／相続人：妻と長男（法定相続分は各1/2＝3,000万円）

• 居住権を使わない場合：妻が自宅（3,000万円）を相続すると、それだけで法定相続分に達してしまい、預金は1円も受け取れません。住まいは確保できても、老後の生活資金が不足します。
• 居住権を使う場合：自宅を配偶者居住権1,500万円と負担付き所有権1,500万円に分解（評価額は仮定）。妻は「居住権1,500万円＋預金1,500万円」、長男は「所有権1,500万円＋預金1,500万円」を取得。妻は住まいと生活資金の両方を確保できます。

「家は欲しいが、預金も必要」という配偶者のジレンマを解消できるのが第一の効果です。

メリット②：二次相続で課税されずに消滅する

税務の世界でこの制度が注目されるのは、むしろこちらの効果です。

配偶者居住権は、配偶者が亡くなると自動的に消滅します。このとき、負担が外れて完全な所有権になった子に対して、相続税も贈与税も課税されません。

一次相続（例：父の相続）では、配偶者が取得する居住権部分は「配偶者の税額軽減」（1億6,000万円または法定相続分相当額のいずれか大きい方まで非課税）でほぼ課税されずに済みます。そして二次相続（母の相続）では、居住権は消滅して課税対象から消える——結果として、自宅の価値の一部を、一次・二次を通じてほとんど課税されずに次世代へ移転できることになります。

さらに、配偶者居住権に対応する敷地利用権にも小規模宅地等の特例（居住用宅地は330㎡まで評価8割減）が適用できます。配偶者は無条件で適用でき、所有権側の敷地も、取得した子が同居しているなどの要件を満たせば適用可能です。

相続税が課税される規模のご家庭で、二次相続まで見据えた場合の節税インパクトは相応に大きく、これが「税理士が配偶者居住権を提案する理由」です。

ここからが本題：使ってはいけないケース

一方で、次のような事情がある場合、配偶者居住権は慎重に検討すべきです。

① 将来、自宅を売って住み替える可能性がある

配偶者居住権の最大の制約は、譲渡（売却）できないことです。将来、配偶者が老人ホームに入所することになり自宅が不要になっても、居住権を売ってまとまった資金に換えることはできません。

所有者（子）と合意して居住権を消滅させ、対価を受け取る方法はありますが、子に買い取る資力がなければ成立しません。また、対価を受け取らずに無償で放棄すると、所有者である子に贈与税が課税されるリスクがあります。「住み続ける前提」が崩れたときの出口が極めて狭い——これがこの制度の急所です。高齢化が進む中、施設入所は誰にでも起こりうる将来です。

② 配偶者がまだ若い

配偶者が60代前半など比較的若い場合、平均余命が長いため居住権の評価額が大きくなり、「居住権＋現金」という分け方のメリットが薄れます。同時に、何十年にもわたって「売れない・貸すには所有者の承諾がいる」という制約に縛られることになります。

③ 家族関係が良好で、そもそも揉める要素がない

母が自宅を、子が預金を相続してもお互い納得しており、相続税もかからない規模のご家庭であれば、あえて権利関係を複雑にする必要はありません。配偶者居住権は「関係の調整」か「税負担の軽減」のどちらかの課題があって初めて意味を持つ制度です。

そのほかの注意点

• 建物の固定資産税や通常の修繕費は、居住する配偶者の負担になります
• 建物を第三者に賃貸したり増改築したりするには、所有者の承諾が必要です

第三者に権利を主張するには登記が必要です（後述）

使うべき典型例：再婚家庭・後妻と先妻の子

配偶者居住権が最も輝くのは、「配偶者に住まいは保障したいが、自宅の所有権は自分の子に残したい」という場面です。

典型は再婚家庭です。「自宅を後妻に相続させる」と、後妻の死後、自宅は後妻側の親族に渡ってしまい、先妻の子には戻りません。かといって先妻の子に相続させれば、後妻は住まいを失うリスクを負います。

ここで「居住権は後妻に、所有権は先妻の子に」と分ければ、後妻の終身の住まいを保障しつつ、後妻の死後は自宅が確実に先妻の子のものになります。遺言でこの設計をしておくことで、双方の利害が両立します。このほか、配偶者と子の折り合いが悪く、自宅の所有権を巡って対立しそうなケースでも有効です。

設定するなら知っておくべき実務ポイント

• 遺言で設定する場合は「相続させる」ではなく「遺贈する」と書く：細かな話に見えますが重要です。「相続させる」と書くと、配偶者が居住権を望まない場合に相続放棄以外の拒否手段がなくなるおそれがあるため、実務では遺贈の形式が推奨されます。
• 登記を必ず入れる：配偶者居住権は、建物に登記をして初めて第三者（建物を買い受けた人など)に対抗できます。建物の所有者には登記に協力する義務がありますが、放置せず速やかに申請すべきです。
• 評価は税理士に、登記は司法書士に：居住権の評価は税務上の重要論点であり、分け方次第で税額が変わります。設計は必ず試算とセットで行ってください。

まとめ：制度ありきではなく「出口」から考える

配偶者居住権は、①住まいと生活資金の両立、②二次相続までの節税、③再婚家庭などの権利調整、という明確な課題がある場合には非常に強力です。反面、「節税になるらしいから」という理由だけで設定すると、施設入所時に資金化できないという形で配偶者自身が困ることになりかねません。

10年後、20年後に配偶者がどこでどう暮らしている可能性があるか——その出口のシナリオまで含めて判断すべき制度です。相続太郎には税理士と司法書士の両方が所属しており、評価・税額の試算から遺言作成・登記までワンストップでご相談いただけます。ホームページからのお問い合わせなら初回相談30分は無料です。